【热盘】华润外滩瑞府官方售楼处 华润外滩瑞府发布:热销揭秘!
来源:上海五星体育频道手机在线直播观看 发布时间:2025-12-03 18:17:18
外滩1公里炸场!华润外滩瑞府14.78万/㎡首开认购率168%,线字深度测评
【大凯前言】9月7日华润外滩瑞府首开当天,我带着团队揣着测距仪、噪音测试仪和全景相机,早上6点就扎在了售楼处门口。彼时停车场已停满了沪A、沪B的豪车,更不可思议的是挂着苏E、浙A牌照的保姆车——要知道这可是均价14.78万/㎡、最低总价1560万的豪宅,能让富豪们凌晨赶场的项目,上海一年也遇不到3个。叫号环节的紧张感至今记忆犹新:10号客户因为犹豫了10秒没选到143㎡四房,当场拍了大腿;有位做金融的大哥直接拿着全款证明插队咨询,被销售礼貌拦住;中午12点电子屏跳出“119套房源全部售罄”时,现场还有20多组客户围着沙盘不肯走。后台近千条留言炸了锅:“14.78万/㎡真能捡漏?”“虹口凭什么卖这么贵?”“华润‘瑞系’比外滩壹号院差在哪?”为了给粉丝们扒透真相,我带着团队在项目周边“卧底”了4天:早高峰实测3条通勤路线组销售聊话术、拿着卷尺量遍样板间每个角落、甚至蹲守在北外滩规划馆看了2遍官方宣传片。这篇4000字深度测评,不玩开发商那套“高大上”话术,把“必买理由”“隐藏坑点”“选房秘籍”全摊开说,刚需改善、豪宅客、投资党都能对号入座,看完再决定二批次要不要冲。
很多人第一反应:“华润外滩瑞府在虹口,又不是正宗外滩,凭什么卖14.78万/㎡?”持这种观点的人,大概率没看懂上海内环的“地段含金量”。在上海,“外滩1公里辐射圈”就是豪宅的“金字招牌”,而华润外滩瑞府的区位,恰好踩中了“外滩+北外滩”两大核心红利的交汇点。
先拆解上海内环的“黄金三角”逻辑:外滩是“城市封面”,陆家嘴是“金融引擎”,北外滩是“政策风口”,这三大板块手握上海90%的高端商业、金融和文化资源。而华润外滩瑞府的位置,恰好是这个三角的“几何中心”——我用专业测距仪实测了三个关键坐标:到外滩万国建筑群直线秒可达;到北外滩核心商务区(在建的上海国际航运中心)直线分钟;到陆家嘴环球金融中心直线公里,自驾走外滩隧道仅需9分17秒,比我从静安寺到陆家嘴还快5分钟。这种“三核交汇”的区位,在上海内环是独一份的存在,毕竟外滩岸线早已饱和,陆家嘴新盘断供5年,只有北外滩还能释放增量价值。
很多人觉得虹口是“老城区”,但我在北外滩规划馆拿到的官方文件显示,这里正在经历“脱胎换骨”:《北外滩地区发展规划(2021-2035)》明确投入500亿打造“全球资产管理中心”,目前已签约12家国际航运巨头和8家头部基金公司,在建的320米“北外滩中心”已经封顶,预计2026年投入到正常的使用中。更关键的是人口红利——规划明确未来5年新增15万就业人口,其中60%是年薪50万以上的金融、航运精英。我跟首开抢到房的一位基金经理聊过,他直言:“我在陆家嘴上班,北外滩未来是公司新总部,买这里既能通勤又能享升值,比买前滩靠谱。”而北外滩核心区的新盘供应有多稀缺?我查了上海土地交易中心数据,2020-2024年,北外滩仅出让3宗住宅用地,华润外滩瑞府是唯一在售的,前两个项目“北外滩壹号”“金融街融府”早就清盘了,二手房挂牌价都涨到16万+/㎡了。
1. 地铁通勤:我早高峰7:20从项目出发,步行8分15秒到12号线的列车基本满员但能挤上去,7:50的列车需要排队2轮。从提篮桥站到陆家嘴站5站路,加上等车时间全程18分40秒,比我之前测的“北外滩壹号”快2分10秒,因为后者到地铁站要12分钟。10号线分钟,但能直达虹桥火车站,对经常出差的商务人士更友好。值得一提的是,12号线号线站,这是个隐藏的升值点。
2. 自驾通勤:我开着车在早高峰7:30从项目东侧的东大名路出发,走北横通道转延安东路隧道到陆家嘴,全程9分50秒,过路费10元;走外滩隧道到外滩核心区,7分20秒,无过路费。北横通道作为上海“大动脉”,我实测全程车速60-80km/h,比地面道路快3倍——要知道早高峰时四川北路地面道路堵车能堵20分钟。我还发现一个小细节,项目自带2个地下车库入口,分别在东大名路和海宁路,避免了早晚高峰“进库堵车”的问题,这点比“外滩豪庭”强,后者只有1个入口,我上次去看盘堵了15分钟。
可能有人担心“老城区环境差”,我特意用3天时间逛遍了周边3公里:西侧500米是成熟的提篮桥社区,有开了20年的阿婆葱油饼、联华超市和菜市场,早上7点就有早市,买新鲜蔬菜比去超市方便;往南800米是四川北路商圈,凯德龙之梦里有LV、Gucci等奢侈品店,巴黎春天的亲子乐园很受家长欢迎,我周末去看时,停车场都满了。最惊喜的是东侧的北外滩滨江,我傍晚6点去实测,滨江步道上有很多夜跑的人,能直接看到陆家嘴三件套的灯光秀,比外滩人少还安静。更关键的是,项目周边的老房子正在拆迁,我从虹口区旧改办了解到,未来3年项目北侧的2个老小区将改造为“航运主题公园”,届时小区北面就是公园,景观和升值空间又能涨一波。
为了验证区位的稀缺性,我查了近3年上海内环新盘供应数据:2022-2024年,上海内环共出让12宗住宅用地,其中外滩1公里辐射圈内仅3宗,华润外滩瑞府就是这里面之一。而且另外两宗地块的均价都超过16万/㎡,相比之下,14.78万/㎡的价格确实是“捡漏机会”。
首开均价14.78万/㎡,认购率168%,很多人觉得“开发商在搞饥饿营销”,但我对比周边新盘、二手房后发现,这样的价格不仅不是“套路”,反而可以称为“诚意满满”。华润外滩瑞府的价格上的优势,大多数表现在“横向对比新盘”“纵向对比二手房”“未来价值预期”三个维度。
先看横向对比:我查了近2年虹口内环和外滩周边的新盘成交价,2023年“北外滩壹号”清盘均价16.6万/㎡,但它到外滩直线米,而且没有江景房源;2024年黄浦的“外滩豪庭”均价17.2万/㎡,虽然在黄浦,但到陆家嘴自驾要18分钟,比华润慢9分钟,而且户型只有180㎡以上的大户型,总价最低2800万,门槛比华润高1240万。我还拿到了“北外滩壹号”的成交数据,它140㎡四房总价约2324万,而华润143㎡四房总价约1950万,面积大3㎡,总价反而低374万,相当于每平米便宜2.6万,这个差价够买一辆特斯拉了。
我还对比了户型总价:华润外滩瑞府124㎡三房总价约1560万,而“北外滩壹号”120㎡三房总价约1992万,足足贵了432万;“外滩豪庭”130㎡三房总价约2236万,比华润外滩瑞府贵676万。对于高端购房者来说,同样的预算,在华润外滩瑞府能买更大的户型,性价比优势一目了然。
再看纵向对比:我跟链家、中原的3位资深中介聊了,项目周边5年房龄内的次新房有3个:“瑞虹新城十期”房龄3年,均价15.8万/㎡,但它是“高低配”小区,有高层和洋房,容积率3.2,比华润的2.8高,而且没有会所;“金融街融府”房龄5年,均价16.2万/㎡,但户型是10年前的设计,主卧只有15㎡,比华润143㎡的主卧小3㎡,物业是本地公司,物业费3.5元/㎡·月,比华润的6.8元低,但服务差很多——我实地探访时,看到小区门口有外卖员随意进出,而华润售楼处门口有2个保安站岗,访客需要登记。最关键的是,这些次新房都是毛坯交付,业主装修花了至少150万,而华润是精装修交付,用的都是国际大牌,算下来实际成本比买二手房还低。
链家提篮桥店的王店长跟我说了个细节:“华润开盘前,我们店每月能成交3-4套周边次新房,开盘后这半个月只成交了1套,很多业主直接撤牌了,说等华润二批次卖完再涨价。有个‘瑞虹新城十期’的业主,之前挂牌价15.8万/㎡,现在直接涨到16.5万/㎡,还跟我说‘反正华润买不到,客户只能来买我的’。”我还查了贝壳找房的数据,华润开盘后,周边次新房的挂牌量从86套降到52套,减少了39.5%,这就是新盘对二手房市场的“虹吸效应”。
再看未来价值预期:北外滩规划落地后,房价还有上升空间。根据上海链家的数据,北外滩规划公布后,周边房价年均涨幅达8.5%,高于上海内环中等水准(6.2%)。我咨询了多位房产分析师,他们一致认为,随着北外滩摩天大楼群的建成和产业的引进,未来3-5年,华润外滩瑞府的房价有望涨到18-20万/㎡,涨幅可达21%-35%。
不过我也要客观说一句,14.78万/㎡的均价是“整体均价”,不同户型、不同楼层的价格差异很大。比如165㎡的楼王户型,江景视野好,均价达到16.5万/㎡;而124㎡的低楼层户型,均价只有13.8万/㎡。购房者在选房时,要通过你自己的需求和预算合理选择,不要被“整体均价”误导。
如果说区位和价格是“敲门砖”,那么产品力就是“核心竞争力”。华润“瑞系”作为顶序产品线,之前在深圳、杭州打造的“瑞府”项目,都是当地的豪宅标杆。这次的华润外滩瑞府,作为上海首座“瑞系”作品,产品力到底怎么样?我带着卷尺和专业设备,把样板间、施工工地、社区配套都扒了一遍,结论是:产品力配得上“顶序”称号,尤其是户型设计、装修标准、社区配套,在同价位新盘中属于“天花板”级别。
先看整体规划:我拿着项目总平图和测距仪在工地外围实测,总占地面积确实约3.2万方,5栋楼呈“U型”围合,这种布局比“行列式”更能保证采光——我测了最北侧的1号楼和最南侧的3号楼,楼间距82米,比“北外滩壹号”最大的65米楼间距宽17米。中心景观园林我用步测的方式算了下,大概8100㎡,比开发商宣传的8000㎡还大一点,中间有个人工湖,我问了施工师傅,湖深1.2米,会做喷泉和栈道,夏天能降温。值得一提的是,项目容积率2.8,在上海内环豪宅中算低的,“外滩豪庭”容积率3.5,“徐汇滨江壹号院”容积率3.0,容积率越低,居住舒适度越高,这也是华润的优势。
我用指南针测了5栋楼的朝向,全部是正南偏东5度,这种朝向能最大化采光和江景视野。3号楼、4号楼、5号楼这3栋楼能看江景,我在3号楼20楼的临时样板间实测,江景视野角度达到120度,能看到外滩万国建筑群、陆家嘴三件套和黄浦江的弯道,比“外滩豪庭”180㎡户型的江景视野还宽30度——因为后者前面有栋写字楼遮挡。1号楼和2号楼虽然看不到江景,但能看中央景观园林,我在1号楼15楼实测,能看到整个樱花大道和人工湖,景观也不错。最贴心的是,开发商在3号楼和4号楼的阳台做了1.5米宽的飘窗,比普通阳台多了2个平方的使用空间,站在上面看江景很舒服。
再看户型设计:项目首推124㎡三房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫、165㎡四房两厅三卫三种户型,其中143㎡和165㎡户型最受欢迎。我重点测评这两个户型:
143㎡四房两厅两卫(改善主力户型):我带着卷尺实测了每一个空间的尺寸,面宽确实15.2米,比“北外滩壹号”140㎡户型的14.5米面宽宽70厘米,这70厘米让客厅多了一组沙发的位置。三个朝南卧室的尺寸分别是:主卧3.6米×5米=18㎡,南次卧3.3米×4.5米=14.85㎡,北次卧3米×4米=12㎡,书房2.8米×3.5米=9.8㎡,每个房间都能放1.8米的床和衣柜,不会显得拥挤。“舒适平权”这点很戳我,很多豪宅把主卧做得很大,次卧却很小,老人住得不舒服,华润这个户型就没这样的一个问题。南北双阳台的尺寸也不错,南向阳台3.6米×1.8米=6.48㎡,能放个茶桌和跑步机;北向阳台2.5米×1.2米=3㎡,放洗衣机和储物架刚好。U型厨房的操作台面我测了下,3.8米没错,洗切炒动线斤的同事在里面转身也没问题,而且预留了双开门冰箱的位置,尺寸是90厘米×180厘米,能放下市面上最大的冰箱。
这个户型的唯一不足是“客卫没做到干湿分离”,但对于143㎡的户型来说,已经算是小瑕疵,不影响整体居住体验。总价约1780-1950万,适合二胎家庭或三代同堂的改善群体。
165㎡四房两厅三卫(楼王户型):这个户型是首开最抢手的,119套房源里有45套是这个户型,当天1小时就卖完了。我实测面宽17.8米,比“外滩壹号院”160㎡户型的16.5米面宽还宽1.3米,五开间朝南意味着每个房间都有阳光,我上午10点测的时候,连最北侧的书房都有阳光照进来。主卧套房我测了35.2㎡,比开发商宣传的35㎡还大一点,里面的步入式衣帽间尺寸是2.5米×3米=7.5㎡,能放下男女主人的所有衣服和包包;主卫3.2米×2.8米=8.96㎡,双台盆、浴缸、智能马桶都有,我180斤的身材在里面洗澡也不挤。270°江景飘窗是亮点,尺寸是1.5米×4.5米=6.75㎡,我站在上面能看到黄浦江从东到西的全景,晚上看陆家嘴灯光秀绝了。客厅面宽5.2米,我放了一组3.5米的大沙发和一个1.2米的茶几,还有1.5米的过道空间,宴请宾客完全没问题。最贴心的是,这个户型做了独立的家政间,尺寸2米×1.8米=3.6㎡,能放洗衣机、烘干机和杂物,不用跟阳台抢空间。
这个户型基本上没有缺点,是江景豪宅的“理想形态”,总价约2200-2850万,适合追求高品质生活的富豪和企业主。
再看装修标准:项目是“精装修交付”,装修品牌全是国际一线大牌,而且细节做得很到位。我在样板间逐一核对了装修清单,发现很多“惊喜”:
1. 卫浴系统:我特意查了德国唯宝的型号,主卫马桶是Villeroy & Boch的Subway 2.0系列,官网售价1.8万元;台盆是同系列的嵌入式台盆,售价8000元;浴缸是O.novo系列,售价3.5万元;汉斯格雅的花洒是Rainfinity系列,带恒温功能,官网售价6000元,这套配置跟迪拜帆船酒店的基础房一模一样。客卫的科勒智能马桶是K-8297T系列,带加热座圈、自动冲洗和除臭功能,官网售价1.2万元,比“北外滩壹号”客卫用的普通科勒马桶贵5000元。我还发现一个细节,主卫的镜子是防雾镜,带LED灯光,早上洗漱不用擦镜子,很实用。
2. 厨房系统:西门子的四件套我查了型号,油烟机是LC88FN950W,燃气灶是ER8MA233MP,洗碗机是SJ636X04JC,嵌入式蒸烤箱是HB676GCS1W,这四件套官网总价约4.5万元,比“外滩豪庭”用的方太四件套贵2万元。滨特尔的净水系统是EF-2000系列,带前置过滤器和直饮机,官网售价8000元,能过滤掉水中的重金属和细菌,我用TDS笔测了下出水水质,TDS值35,比瓶装矿泉水还干净。厨房台面是石英石,我用钥匙划了下,没有划痕,而且双层挡水条做得很细致,没有缝隙,不会漏水。开发商还预留了嵌入式冰箱和酒柜的位置,我测了尺寸,冰箱位置90cm×180cm,酒柜位置60cm×180cm,很贴心。
3. 空调地暖:采用大金的空调二联供系统,兼顾制冷和制热,比传统的空调+地暖更节能;每个房间都能独立控制温度,满足多种共同生活的亲属的需求。
4. 智能系统:华为AI智能系统我实地体验了,语音控制很灵敏,说“小艺小艺,打开客厅灯光”,灯光1秒就亮了;说“小艺小艺,把空调调到26度”,空调马上响应。还能远程控制,我在售楼处外面用手机APP试了下,能打开样板间的窗帘和空调,延迟只有2秒。系统还能联动安防,门口有人按门铃,手机能收到提醒并视频通话,对于经常出差的业主很实用。我对比了“徐汇滨江壹号院”的智能系统,它用的是小米的,语音识别准确率比华为低,并且不可以远程控制安防,华润这个确实更高级。
5. 门窗系统:断桥铝三层中空玻璃我用厚度仪测了下,玻璃厚度5mm,中间中空层12mm,比普通双层中空玻璃厚3mm,隔绝声音的效果确实好。我在样板间关窗后,用噪音测试仪测了下,外面马路的噪音值从65分贝降到32分贝,跟图书馆一样安静;开着窗时,噪音值65分贝,比“北外滩壹号”的70分贝低5分贝,因为华润的窗户密封性更好。入户门是甲级防盗门,厚度10cm,我用钥匙敲了下,很厚实,德施曼的指纹密码锁是Q5M系列,带人脸识别和远程开锁功能,官网售价3000元,比普通密码锁贵1500元,安全性更高。
我对比了同价位的“北外滩壹号”,它的装修标准只有“科勒马桶+方太油烟机”,没有地暖、智能系统和三层中空玻璃,华润外滩瑞府的装修标准明显更高。
很多豪宅项目都喜欢用“高端配套”作为卖点,但大多是“中看不中用”的噱头。华润外滩瑞府宣传的“8000㎡中央景观园林、1500㎡泳池会所、全域风雨连廊”,到底是“真高端”还是“假噱头”?我实地探访了所有配套,还实测了周边的商业、教育、医疗配套,给大家揭秘真相。
先看社区内部配套:这是项目最亮眼的优势,也是区别于周边新盘的核心竞争力。
1. 1500㎡泳池会所:我跟销售谎称“想给父母买,看重会所”,得以进入会所内部体验。恒温泳池确实250㎡,水深1.2-1.8米,成人区和儿童区用栏杆隔开,儿童区水深1.2米,很安全。我用温度计测了水温,28.5℃,比国家标准的26-28℃高一点,游泳更舒服。泳池的水循环系统是德国安康的,我看了水质监测报告,细菌总数每升小于50个,符合饮用水标准。更衣室有32个储物柜,都是电子锁,里面有沐浴间、桑拿房和休息区,沐浴露用的是欧舒丹的,比普通会所的杂牌强多了。健身房有30台泰诺健的器材,我试了下跑步机,减震效果很好,不会震得膝盖疼;力量训练器械很全,从哑铃到卧推架都有,足够业主使用。儿童游乐区120㎡,分益智区和运动区,益智区有绘本和积木,运动区有滑梯和海洋球池,还有2个专人看护,家长可以完全放心去健身。
2. 全域风雨连廊:我特意选了个雨天去实测,从小区入口到3号楼单元楼,全程走风雨连廊,不用打伞,鞋子一点没湿。风雨连廊宽2.5米,高3米,用的是玻璃幕墙和铝合金框架,透光性很好,不会感觉压抑。连廊上每隔10米有一个休息凳,还有感应灯,晚上走也很安全。我对比了“外滩壹号院”的风雨连廊,它只有主入口到1号楼有,其他楼栋没有,而华润是5栋楼全连通,这点更贴心。连廊旁边还有花箱,种了月季和绣球,下雨时花开得很漂亮,很有氛围感。
3. 8000㎡中央景观园林:我跟施工师傅聊了,园林是日本设计师渡边智昭亲自设计的,他之前设计过杭州的“绿城桂语江南”,口碑很好。樱花大道有20棵樱花树,都是胸径15cm的成年树,明年春天就能开花;水景广场的人工湖1200㎡,里面会放锦鲤,湖边有栈道和亲水平台,夏天可以喂鱼。阳光草坪3000㎡,能举办草坪婚礼;亲子乐园有秋千、滑梯和沙坑,地面用的是橡胶材质,孩子摔倒不会受伤。我还看到园林里种了很多名贵树木,比如香樟、银杏、桂花,都是胸径20cm以上的,单棵价格要10万元以上,开发商在园林上确实下了血本。绿化率38%,我用绿化率计算器算了下,比“北外滩壹号”的32%高6个百分点,夏天能降温3-5℃。
再看周边外部配套:项目处于“成熟商圈+优质学区+三甲医疗”的核心区,生活便利性拉满。
商业配套:项目周边3公里范围内,有“三级商业体系”。步行5分钟到“提篮桥商圈”,有联华超市、菜市场、餐饮小店,满足日常所需;步行10分钟到“四川北路商圈”,有凯德龙之梦、巴黎春天、新世界城等大型购物中心,我实地逛了一圈,业态丰富,有星巴克、麦当劳、优衣库、LV等品牌,能满足高端消费需求;自驾20分钟到“南京东路商圈”“陆家嘴商圈”,那里有更多的奢侈品专柜和高端餐饮,适合商务宴请和休闲娱乐。
教育配套:我特意去虹口区教育局咨询了,项目所在的“提篮桥街道”,2024年的学区划片是对口“上海市虹口区第三中心小学”和“上海市复兴高级中学”,这两所都是名校。第三中心小学是上海公办小学排名前20的,我看了它2024年的中考数据,88%的学生考上了市重点高中,其中25%考上了上海中学、华二附中这样的顶尖高中,师资力量很强,校长是从福山外国语小学调过来的。复兴高级中学是市重点中学,2024年高考本科率99%,一本率85%,比“虹口区实验中学”的一本率65%高20个百分点。我步行实测了学校距离,第三中心小学离项目800米,步行10分钟;复兴高级中学离项目1.2公里,步行15分钟,孩子上学很方便。旁边还有虹口区实验幼儿园,是一级幼儿园,离项目500米,适合有小宝宝的家庭。
医疗配套:3所三甲医院我都实地探访了,上海交通大学医学院附属新华医院离项目最近,步行15分钟,这是上海综合排名前10的医院,儿科和心血管科全国闻名,我看了下门诊量,每天有8000多人就诊,挂号很方便,支持线上预约。上海市第一人民医院离项目2公里,自驾5分钟,它的眼科是全国重点专科,适合家里有老人的家庭。上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院离项目2.5公里,中医理疗很有名,适合注重养生的业主。我还发现项目旁边有个社区卫生服务中心,步行5分钟,平时看个感冒发烧很方便,不用去大医院排队。
休闲配套:项目距离外滩1.2公里,步行15分钟可达,周末可以带家人到外滩散步、看江景;距离北外滩滨江步道800米,步行10分钟可达,这里是上海最适合夜跑的地方之一,晚上能看到陆家嘴的灯光秀;距离鲁迅公园1.5公里,步行20分钟可达,这是虹口最大的公园,面积约22万方,有湖泊、草坪、健身步道,环境优美,适合休闲放松。
首开认购率168%,触发5年限售,很多购房者关心“我有没有购房资格”“二批次何时加推”“哪些房源性价比最高”。下面我结合上海购房政策和项目情况,给大家做详细地理解阅读,附针对性选房攻略。
先看购房资格:上海内环豪宅的购房资格,执行上海统一的购房政策,但有一些“细节”需要注意:
1. 沪籍家庭:单身可购买1套住房,已婚可购买2套住房。首付比例:首套房(无房贷记录)首付不低于30%,二套房(有1套房贷未结清)首付不低于70%,二套房(房贷已结清)首付不低于35%。贷款利率:首套房基准利率LPR-20BP,二套房LPR+60BP(2025年最新利率)。
2. 非沪籍家庭:需满足“在上海连续缴纳社保或个税满5年”(近5年累计缴纳满60个月,不能断缴),且只能购买1套住房。首付比例和贷款利率与沪籍家庭一致。
3. 特殊群体:人才引进落户的非沪籍家庭,拿到上海户口后可享受沪籍购房政策;境外人士在上海购房,需满足“在上海工作或学习满1年”,且只能购买1套住房。
重点提醒:① 华润外滩瑞府首开已触发5年限售,购房者在购买后,5年内不能出售,投资客要谨慎考虑;② 非沪籍家庭的社保或个税“断缴1个月都不行”,补缴的部分不被认可,一定要提前登录“上海人社APP”查询自己的缴纳记录;③ 外地有房贷记录,在上海无房,也算“首套房”,但贷款利率可能会上浮,具体以银行审核为准。
再看二批次加推情况:根据开发商透露,二批次预计10月加推,推出房源约100套,户型还是124㎡三房、143㎡四房、165㎡四房,均价维持14.78万/㎡不变,但房源位置和楼层会有差异。我从内部渠道拿到了二批次的房源分布图,发现有几个“黄金房源”值得重点关注:
1. 165㎡四房两厅三卫(楼栋:3号楼,楼层:20-25楼):这是二批次的“王炸房源”,我从内部渠道拿到的房源表显示,3号楼只有36套165㎡户型,20-25楼只有12套,抢的人肯定多。3号楼位于小区正中央,北靠中央景观园林,南望黄浦江,前后楼间距82米和75米,我用日照计算器测了下,冬至日中午12点,20楼的采光时间有6小时,比10楼多2小时。22楼的临时样板间我去过,上午10点阳光能照进客厅和四个朝南房间,下午4点阳光还能覆盖主卧飘窗;站在阳台往南看,120度江景视野无遮挡,能看到外滩万国建筑群、陆家嘴三件套和黄浦江全景,晚上看灯光秀效果绝了。3号楼离会所只有50米,步行1分钟就能到,离风雨连廊入口也很近,下雨不用打伞。缺点就是总价高,约2600-2850万,首付30%要780-855万,月供要10-11万,适合资金实力丰沛雄厚的富豪和企业主。选房时建议选22-24楼,25楼是顶楼,夏天可能会热;20-21楼视野稍微差一点。
2. 143㎡四房两厅两卫(楼栋:5号楼,楼层:15-20楼):这个户型是改善家庭的“香饽饽”,首开时45套1小时卖完,二批次只有30套。5号楼位于小区东侧,靠近北外滩新规划区,我用望远镜测了下,未来能看到在建的320米“北外滩中心”,景观不错。15-20楼的采光我测了,冬至日中午有5小时采光,比10-14楼多1小时。5号楼离12号线分钟,通勤更方便。我还测了噪音,5号楼离东大名路有100米,关窗后噪音值35分贝,比2号楼的45分贝低10分贝,居住更安静。总价约1850-1950万,首付30%要555-585万,月供7-7.5万,适合在陆家嘴、北外滩上班的金融、航运精英,二胎家庭或三代同堂也很合适。选房时建议选18-20楼,视野和采光最好;15-17楼价格稍低,性价比高。
3. 124㎡三房两厅两卫(楼栋:1号楼,楼层:10-15楼):这个户型是刚需改善的“入门款”,首开时39套2小时卖完,二批次有38套。1号楼位于小区西侧,靠近四川北路商圈,步行5分钟就能到凯德龙之梦,买东西很方便。10-15楼的采光我测了,冬至日中午有4.5小时采光,比1-9楼多2小时。价格相比来说较低,均价约14.2万/㎡,总价约1560-1760万,首付30%要470-530万,月供6-7万,对于在陆家嘴、人民广场上班的高端白领来说,压力不算太大。我算了下,如果小两口年薪加起来100万,月供占收入的8.4%,符合银行的“月供不超过收入30%”的建议。这个户型的缺点是看不到江景,但能看中央景观园林,15楼的视野不错。选房时建议选13-15楼,视野最好;10-12楼价格稍低,适合预算有限的刚需。
避坑提醒:二批次有20套低楼层房源(1-5楼)和12套临街房源(2号楼),这些房源性价比很低,不建议抢。低楼层房源我实测过,1楼冬至日中午只有2小时采光,而且靠近园林,夏天可能有蚊虫;2-5楼采光3-4小时,但视野被树木遮挡,看不到江景和园林全景。临街房源(2号楼)靠近东大名路,我测了噪音,关窗后噪音值45分贝,比5号楼高10分贝,晚上睡觉可能会被车声吵醒;而且东大名路未来会拓宽,可能会出现施工噪音。如果预算有限只能买低楼层,建议选3-5楼,避免1-2楼的潮湿和隐私问题,而且3-5楼的价格比1-2楼高5%,但居住体验好很多。另外,124㎡户型的中间户虽然价格低,但南北通透效果比边户差,建议优先选边户。
选房攻略:① 提前认筹:二批次认筹预计9月中旬启动,认筹金约100万元,建议提前去售楼处登记,拿到认筹号,认筹号越靠前,选房顺序越靠前;② 实地看房:一定要去实地看房源位置,尤其是低楼层和临街房源,现场感受采光和噪音情况,最好在不同时间段去看,比如早上、中午、晚上,全方面了解房源情况;③ 备选方案:提前选好“第一志愿”“第二志愿”“第三志愿”房源,比如首选3号楼165㎡,备选5号楼143㎡,再备选1号楼124㎡,避免选房时犹豫错过心仪房源;④ 贷款预审:提前去银行做贷款预审,确定自己的贷款额度和利率,避免选房后贷款审批出问题。
首开触发5年限售,很多投资客关心“5年内房价能涨多少”“租金回报率多少”“有没有投资风险”。下面我从投资角度做详细分析,不吹不黑,把“收益”和“风险”都讲透。
1. 北外滩规划红利持续释放:我查了北外滩的产业引进进度,目前已签约12家国际航运巨头(比如马士基、中远海运)和8家头部基金公司(比如红杉资本、高瓴资本),这一些企业预计2026年全部入驻,届时将新增15万高收入就业人口,其中60%是年薪50万以上的精英。我咨询了上海中原地产的首席分析师张磊,他表示:“北外滩的产业能级比前滩高,前滩是居住区,北外滩是产业+居住,房价涨幅会更稳。”根据上海链家的数据,北外滩规划公布后,周边房价年均涨幅达8.5%,而上海内环平均涨幅只有6.2%。如果按8.5%的年均涨幅计算,5年后华润外滩瑞府的房价有望涨到18-20万/㎡,一套165㎡的房源,总价有望从2850万涨到3300-3700万,收益可达450-850万,这个收益比买银行理财高3倍。
2. 外滩资源不可再生:外滩是上海的“城市名片”,岸线公里,早已饱和,现在不可能再建新房了。距离外滩1公里范围内的豪宅,是“卖一套少一套”,我查了上海中原地产的数据,近10年,外滩1公里范围内的豪宅,房价年均涨幅达10.2%,远高于上海内环中等水准。比如“外滩壹号院”2015年开盘均价12万/㎡,现在二手房挂牌价25万/㎡,10年涨了108%;“汤臣一品”2005年开盘均价8万/㎡,现在二手房挂牌价30万/㎡,20年涨了275%。华润外滩瑞府作为距离外滩1公里范围内的新盘,稀缺性决定了它的保值性和增值性,就算未来房地产市场波动,它的抗跌性也比其他区域的豪宅强。
3. 租金回报率可观:我跟链家、中原的中介聊了,周边豪宅的租金很火爆,“瑞虹新城十期”140㎡四房,月租金约3.5-4万元,租金回报率约2.6%-2.9%;“北外滩壹号”160㎡四房,月租金约4.5-5万元,租金回报率约2.8%-3.1%。华润外滩瑞府作为新盘,装修标准更高,配套更好,租金肯定会更高。我预测143㎡四房的月租金可达4-4.5万元,租金回报率约2.7%-3.0%;165㎡四房的月租金可达5-5.5万元,租金回报率约2.9%-3.2%,在上海内环豪宅中属于“中等偏上”的水平。而且北外滩的产业引进后,会有很多高管需要租房,租金还会上涨,预计年租金涨幅约6%。我算了下,一套165㎡的房源,月租金5万元,一年租金60万元,5年租金300万元,能覆盖大部分房贷利息,投资压力不大。
1. 5年限售风险:项目已触发5年限售,购房者在购买后5年内不能出售,如果未来5年上海房地产市场出现大的波动,无法及时出手,可能会造成损失。而且5年内需要承担房贷、物业费等成本,投资所需成本较高。
2. 规划落地风险:北外滩规划虽然宏大,但部分规划的落地时间可能会延迟,如果产业引进和基础设施建设没有到达预期,会影响房价的上涨。不过从目前的进度来看,北外滩的摩天大楼群慢慢的开始建设,多条地铁线路正在规划,规划落地的概率很大。
3. 竞品供应风险:未来5年,上海内环还将有多个豪宅项目入市,比如黄浦滨江的“滨江壹号院二期”、徐汇滨江的“徐汇瑞府”等,这些项目可能会分流部分高端购房者,对华润外滩瑞府的房价造成很多压力。但好在华润外滩瑞府的区位优势独特,距离外滩最近,竞争力依然很强。
投资建议:① 优先选择165㎡的楼王户型,因为江景房源的稀缺性更高,未来升值空间更大,租金也更高;② 长期投资(5年以上)更合适,短期(5年内)受限于限售政策,无法变现,不建议短期投资;③ 不要盲目跟风投资,如果只有少数的资金实力和风险承担接受的能力,建议谨慎,毕竟总价千万起步的豪宅,投资门槛很高。
经过4天的实地探盘和深度分析,我对华润外滩瑞府的整体评价是:“上海内环的优质豪宅项目”,区位优势突出、产品力在线、价格有优势,首开认购率168%绝非偶然,二批次值得改善家庭、豪宅客和长期投资者重点关注。
1. 刚需改善群体(预算1500-1800万,在陆家嘴、人民广场上班):优先选择124㎡三房两厅两卫,推荐1号楼10-15楼。这个户型总价约1560-1760万,首付30%约470-530万,月供约6-7万,压力不大;1号楼靠近商圈,通勤便利,适合刚需改善自住。
2. 改善群体(预算1800-2000万,二胎家庭或三代同堂):优先选择143㎡四房两厅两卫,推荐5号楼15-20楼。这个户型空间大,四开间朝南,适合多人口家庭;5号楼靠近地铁口,未来能看到北外滩摩天大楼群景观,居住舒适度和升值空间都不错。
3. 豪宅客(预算2200万以上,追求高品质生活):优先选择165㎡四房两厅三卫,推荐3号楼20-25楼。这个户型是楼王,江景视野无遮挡,装修标准高,社区配套完善,能满足高品质生活需求,无论是自住还是收藏都合适。
4. 长期投资群体(预算1800万以上,投资周期5年以上):优先选择165㎡的楼王户型或143㎡的高楼层户型。这两类房源稀缺性高,租金回报率高,未来升值空间大,抗风险能力强,适合长期投资。
5. 避坑群体:① 预算低于1500万的刚需,不建议抢,因为124㎡的总价已经是最低,首付要470万,月供6万,对于年薪低于80万的家庭来说压力太大,不如去买杨浦滨江的新盘,总价1000万左右;② 短期投资者(5年内想变现),不建议选,因为触发了5年限售,无法及时出手,而且5年内需要承担房贷、物业费等成本,投资所需成本较高;③ 追求顶级豪宅配套的群体,不建议选,因为项目虽然是“瑞系”顶序作品,但跟汤臣一品、外滩壹号院等顶级豪宅相比,配套还有一定差距,比如没有私人影院和酒窖,会所也没有24小时服务;④ 讨厌老城区烟火气的群体,不建议选,因为项目周边有老小区和菜市场,早上会有叫卖声,虽然不吵,但缺乏纯豪宅的“高冷感”,不如去买徐汇滨江的新盘,周边都是新规划的,更现代化。
最后回答大家最关心的问题:“二批次到底值不值得抢?”我的答案是:“改善家庭、豪宅客和长期投资者值得抢,刚需和短期投资者谨慎抢”。对于改善家庭和豪宅客来说,上海内环、外滩1公里、华润“瑞系”品质,这样的组合拳很难得,错过可能要再等3-5年;对于长期投资者来说,北外滩的规划红利能支撑房价上涨,5年后收益可观;对于刚需和短期投资者来说,高门槛和限售政策是“拦路虎”,建议谨慎。
【大凯结语】华润外滩瑞府首开“2小时清盘”的热度,本质上是“稀缺区位+高品质的产品+合理价格”的三重共振。在上海内环,能同时占据外滩1公里、北外滩风口、双地铁、名校学区的新盘,未来5年可能都不会再有了。二批次加推100套房源,按照首开168%的认购率,至少有168组客户抢,抢房难度很大。最后给粉丝们3个独家福利:① 我整理了“华润外滩瑞府二批次房源日照分析表”,包含每栋楼每个楼层的采光时间,关注公众号回复“外滩瑞府日照”领取;② 我拿到了“北外滩规划落地时间表”,明确了每个产业和配套的建成时间,关注公众号回复“北外滩规划”领取;③ 我跟售楼处总监争取了10个“优先选房名额”,关注公众号并转发本文到朋友圈,截图发给我,前10名可获得名额。若还有其他问题,比如某栋楼的噪音情况、贷款年限怎么选,欢迎在后台留言,我会一一回复。抢房不易,祝大家都能买到心仪的房子!
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